Что обязательно менять при капитальном ремонте квартиры: полный список работ

Шокирует, но до половины всех проблем с жильём в России возникают из-за того, что хозяева вовремя не провели капремонт. Трубы текут, проводка искрит, штукатурка сыплется — не такие истории пересказывают по соседям? И всегда кто-то жалеет: «Лучше бы сразу всё поменять». Вот тут и начинается самое интересное — что именно надо менять, чтобы потом не кусать локти и не платить вдвое?

Что такое капитальный ремонт на самом деле

В пыльной суматохе нашего жилья легко спутать косметику и настоящий капремонт. Косметика — это обои, покраска, новый линолеум. А реальный капитальный ремонт — когда перекладывают не только трубы, но и всю начинку дома. По определению Минстроя, капремонт включает работы, существенно продлевающие срок службы здания: замену инженерных систем, обновление перекрытий, укрепления фундамента, ремонт кровли и фасада.

Для квартир это значит: старые коммуникации — под замену, несущие перегородки — укрепить (или оставить в покое!), окна и двери — новые, перепланировка только по согласованию. В большинстве случаев фиксируют систему электроснабжения и отопления, если она съела свой ресурс. Представьте, средний срок службы электропроводки в хрущевке — 25 лет, батареи чугунные — до 40 лет, но не раз слышал от сантехников: "Здесь трубы 60-х, менять страшно — посыпется всё". Вот оно, лицо настоящего капремонта.

Что должны менять: полный чек-лист

Тут не обойтись половинчатыми решениями. Вот список "must have", который спасёт нервы и кошелек.

Электропроводка. Старые алюминиевые провода — смертельная ловушка. Сегодня по СП 31-110-2003 в квартирах ставят медь, сечением не меньше 1,5 мм² на освещение и 2,5 мм² на розетки, а щиток – только современный с автоматами. Акцент на «меди» — она выдерживает реальные нагрузки современной техники.
Водопровод и канализация. Все стальное и чугунное трубы убирают без сожалений. Ставят полипропилен или металлопластик, прочные и инертные к коррозии.
Отопление. Старые радиаторы, если их не забирают на реставрацию, лучше заменить на современные биметаллические — они не хлопают температурными скачками и не забиваются "молодильными" смесями из системы.
Окна и двери. ГОСТ 23166-2021 советует менять устаревшие окна: новые стеклопакеты снижают теплопотери в два раза. Дверные блоки тоже меняют, если коробка деформирована.
Гидроизоляция санузлов и кухонь. Тут не экономят: влагозащита по новому СП 55.13330.2016 обязательна даже для квартир на средних этажах.
Стяжка пола и выравнивание стен. Когда снимают старые покрытия, могут обнаружиться трещины и пустоты. Дефектные места латают, выравнивают поверхности по маякам, заливают новую стяжку по современным технологиям.
Системы вентиляции и дымохода. Это требуется в домах с центральным и газовым отоплением: очищают и иногда меняют шахты, чтобы не было обратной тяги — опасности угарного газа.
Счётчики воды, электричества и тепла. При капремонте их обязаны заменить, если счетчики не работают или не прошли поверку.

Немного статистики по Санкт-Петербургу: Комитет по ЖКХ в 2024 году фиксировал, что только за первое полугодие более 30% аварий в старом фонде были связаны с износом инженерных сетей. А если вы не в сталинке, а в панельной многоэтажке 80-х — большинство коммуникаций уже на издыхании, тут капремонт откладывать не стоит.

Почему нельзя экономить на замене коммуникаций

Самая частая ошибка — поменять только обои и плитку, а трубы и провода оставить по принципу «еще годик потянут». На деле такие экономные ремонты аукнутся затоплением или пожаром. В среднем россиянин тратит на ликвидацию одной серьезной аварии (прорыв трубы, короткое замыкание) до 120 тысяч рублей. И это без учёта испорченной мебели или техники.

Замена скрытых коммуникаций — это не только дань безопасности или требованиям современных нормативов. Это возможность заложить нормальную схему электрики под новые нужды: больше устройств, мощнее техника. Во время капремонта проводку лучше проложить по проекту, обязательно с выводом на отдельные линии — для бойлера, кондиционера, варочной панели. Распределительный щит должен идти с раздельными автоматами и УЗО (устройство защитного отключения).

С водопроводом похожая история: полипропилен живет 50 лет, а чугунная труба может протечь в самый неудобный момент. Системы отопления часто после замены позволяют корректировать температуру в квартире и экономить на счетах. Совет тех, кто выжил после аварии: заменили трубы под ключ — спят спокойно.

Знаете ли вы, что по нормативам (СП 73.13330.2016) во всех мокрых зонах капремонт предполагает обязательную гидроизоляцию? Раньше на нее жалели деньги и в итоге устраивали мини-озёра у соседей снизу. Сегодня мастера защищают каждый стык специальными мастиками и лентами.

Неочевидные детали и ошибки в капитальном ремонте

Сложно учесть всё до мелочей, когда голова кружится от смет и планов, но именно из-за нюансов чаще всего ругают строителей. Привожу примеры из практики петербуржцев:

При замене окон забывают про продухи и вентиляционные клапаны — без них появляется плесень на новых откосах.
Демонтаж старой отделки и стяжки выполняют грубо: ломают плиты перекрытия или косячат с теплоизоляцией.
При прокладке новых труб теряют уклон, и стояк начинает забиваться. В старых домах за этим обычно следит опытный сантехник, а вот новички могут не угадать с наклоном и подключить не те фитинги.
Электрику прокладывают не по схеме, "на глазок": в итоге розетки не работают или перегружаются.
Забывают поставить перемычки из гибкой подводки на батареях — а это важно для отключения отопления на случай замены.
Не согласуют перепланировку: даже перенос ванной без постановки на учет чреват штрафом, а иногда заставляют возвращать всё "как было" за свой счет.

Собираясь на капремонт, обязательно требуйте у подрядчика чек-лист работ. Не стесняйтесь уточнять — какие материалы будут использоваться, где закупают, какой у них класс пожаробезопасности и гигиенические сертификаты. Чем больше деталей — тем ниже риск неправильной экономии.

Таблица: Срок службы основных элементов квартиры

Элемент	Средний срок службы	Материал для замены
Электропроводка	25-30 лет	Медь, кабели ВВГ
Водопроводные трубы	20-40 лет	Полипропилен, металлопластик
Радиаторы отопления	30-50 лет	Биметалл, алюминий
Окна деревянные	35-60 лет	ПВХ, стеклопакеты
Канализация (чугун)	40-50 лет	ПВХ-трубы
Стяжка пола	50 лет	Армированная стяжка

Советы для тех, кто хочет сделать капитально и не пожалеть

Будет ли ремонт служить десятки лет — решаете вы сами. Хороший подход — не гнаться за модной плиткой или дорогими обоями, а вложиться в то, что нельзя будет заменить через три года без новых разрушений. Значит, фокус на смене коммуникаций, утеплении окон, грамотном устройстве стяжки и гидроизоляции. Крутые светильники и брендовые обои — это, по сути, финиш, а основа — сильный каркас ремонта.

Перед началом работ — детальная экспертиза: пусть инженер или строитель осмотрит электрику, трубы, перекрытия, выявит скрытые дефекты.
Сделайте проект разводки электрики с запасом мощности — техника становится только мощнее.
Дополнительная шумоизоляция не будет лишней, особенно в панельных домах — современные маты и панели снимают до 25 дБ, и шумы от соседей становятся почти не слышны.
Не экономьте на оборудовании для санузла и вентиляторе: хороший вентиль и автомат избавят от неприятных запахов и плесени.
Любые изменения — только с документами, не забывайте отнести перепланировку в МФЦ.
Проверяйте все гарантии и акты выполненных работ: пусть подрядчик отвечает за каждую фазу ремонта

И помните: капитальный ремонт — это тот случай, когда лучше потратить деньги один раз, чем потом «тянуть» усталую квартиру лоскутками еще лет десять.

Теперь, когда вы знаете, что менять при капитальном ремонте обязательно, можно смело начинать подготовку, вооружившись знаниями, цифрами и проверенными советами. Надёжные коммуникации, крепкие стены и тёплые окна — вот что даст вашему дому новую жизнь, а вам — спокойствие на годы вперед.